Comment investir dans l’immobilier avec la SCPI ?

Investir dans l’immobilier est un très bon moyen de faire fructifier votre capital et de l’augmenter. Cependant, acheter un bien avec tout le travail de recherche, de visite et de démarchage des banques peut s’avérer trop contraignant pour vous. Dans ce cas, vous pouvez investir dans l’immobilier grâce à la société civile de placement immobilier (SCPI).

Dans cet article, vous découvrirez, ce qu’est la SCPI, comment cela fonctionne et comment en acquérir. Vous verrez que c’est un excellent moyen de diversifier votre portefeuille d’investissement. Bien qu’elle ne se substitue pas complètement à un achat d’un bien immobilier, elle en est complémentaire.

Cela dit, que vous ne puissiez pas acheter un bien physique, que vous ne souhaitez pas ou que vous n’ayez pas le temps de vous lancer dans une telle entreprise, la SCPI est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier. De plus, vous percevrez des loyers de manière totalement passive.

D’après un sondage IFOP pour Portail-SCPI mené en octobre 2019, 64% des sondés estiment que la SCPI est un bon type de placement. D’ailleurs, 19% d’entre eux seraient prêts à y investir.
Retrouvez le sondage complet en cliquant ici.

Définition de la SCPI

SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. C’est une société qui achète des biens immobiliers et qui les gère. Celle-ci est découpée en une multitude de parts. En achetant de la SCPI, vous n’achetez donc pas directement un bien immobilier, mais des parts d’une société immobilière.

De cette manière, vous ne vous occupez ni de la recherche, ni des visites, ni de la négociation de l’emprunt auprès de votre banque. De plus, vous ne vous souciez pas des travaux ni des loyers impayés. En somme, il s’agit d’un investissement relativement passif. En effet, vous percevez régulièrement des loyers sans vous inquiéter du reste. Ce n’est pas pour rien que la SCPI est surnommée la pierre papier.

L’avantage d’investir dans une société et non dans un bien en particulier est que vous vous exposez beaucoup moins au risque de vacance locative. Dans le cas de la SCPI, le parc immobilier de la société est tellement important que vous ne la ressentirez même pas, à part si celle-ci est très mal gérée et que beaucoup de biens ne sont pas loués. De plus, vous pouvez acquérir de la SCPI pour un montant bien inférieur à celui d’un bien physique. De ce fait, l’investissement immobilier vous devient accessible.

Les gérants des SCPI ont tous des agréments de l’autorité des marchés financiers (AMF) française. Ceci en fait un investissement sûr et transparent. Cependant, comme tous les investissements, la SCPI expose à des risques de perte en capital.

Enfin, les SCPI peuvent être « conventionnelles » en acquérant des appartements à usage d’habitation ou à « thème » en possédant des immeubles de bureaux, des hangars logistiques, des maisons de retraite, des écoles, des hôtels, etc.

Les différents types de SCPI

Plusieurs types de SCPI existent. En effet, tout comme l’immobilier locatif « classique », vous pouvez utiliser ce levier pour faire croître votre patrimoine, pour vous générer des revenus complémentaires ou bien pour diminuer votre pression fiscale. Vous trouverez à coup sûr le type de SCPI répondant le mieux à vos besoins.

En fonction de vos objectifs, vous pouvez acheter plusieurs types de SCPI afin de vous constituer un portefeuille vous permettant d’accroître votre patrimoine, toucher des rentes et diminuer l’impact des impôts. La faible valeur des parts vous permet d’investir dans plusieurs SCPI en vue de diversifier votre portefeuille. Ainsi, vous réduisez votre risque des pertes en capital.

SCPI fiscales

La SCPI fiscale est un parc immobilier à usage d’habitation. Il est investi dans des programmes bénéficiant de dispositifs fiscaux de type Pinel, Malraux, Monuments Historiques ou de défiscalisation. La SCPI fiscale s’adresse aux personnes fortement imposées qui souhaitent baisser l’impact des impôts.

Voici les 4 différents types de SCPI fiscale :

• Pinel (anciennement Dufflot et Scellier) : elles achètent des biens immobilier neufs. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%.
• Déficit foncier : le gérant acquiert des biens anciens à rénover. Vous déduisez la quote-part des travaux effectués de vos revenus fonciers. Cela représente en moyenne 50% du montant de la souscription.
• Monuments historiques : vous retirez de votre impôt foncier l’intégralité de votre quote-part (environ 50%), due aux travaux, et ce, sans limites sur votre revenu global.
• Malraux : elles investissent dans l’immobilier ancien. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux.

Cependant, l’investissement dans une SCPI fiscale s’envisage sur le long terme. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez conserver vos parts sur une durée d’approximativement 15 ans à compter de la date de souscription des parts.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value sont également appelées SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation. Elles ne distribuent pas de revenus, mais elles ont vocation à engendrer des plus-values à terme. Elles s’adressent donc aux investisseurs qui souhaitent accroître leurs capitaux et optimiser leur fiscalité.

Généralement, les investissements portent sur des logements, des biens loués de type loi 1948 et loi 1989, des nue-propriétés, des commerces et des bureaux à rénover. Du fait des importants travaux de rénovation qui sont nécessaires, ces actifs subissent une forte décote.

Vous achetez alors des parts de biens immobiliers décotés. De ce fait, après plusieurs années de détention de vos parts, vous pourrez les revendre. Le prix de vos parts aura fortement augmenté. À ce moment-là, vous réaliserez une plus-value par rapport à votre investissement de départ.

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont généralement constituées de biens destinés à de la location commerciale. En effet, il s’agit de bureaux, d’entrepôts, de locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Tous ces locaux sont loués via un bail commercial à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Ces locations génèrent des loyers à la SCPI. Ensuite, ils vous sont reversés sous forme de dividendes. Vous bénéficiez ainsi de revenus réguliers. Ceux-ci peuvent être complémentaires à votre revenu principal et peuvent être utilisés pour vous constituer un patrimoine.

De plus, le ticket d’entrée d’une SCPI de rendement est souvent faible. De ce fait, il permet à tous les types d’investisseurs de se constituer un patrimoine. Puis, lorsque vos finances le permettront, vous pourrez racheter à nouveau des parts de SCPI afin d’accroître encore plus votre patrimoine.

Comment acquérir de la SCPI ?

La SCPI est intéressante, car elle peut être acquise via différents supports et de différentes manières. Ainsi, suivant votre stratégie, vous retiendrez celle qui vous correspond le plus. En effet, dans un cas, vous pourrez créer du capital avec de l’argent qui ne vous appartient pas, alors que dans un autre cas, vous profiterez d’une fiscalité avantageuse tout en faisant fructifier votre patrimoine.

Achat en direct

Tout d’abord, vous pouvez acquérir vos parts de SCPI en direct. C’est-à-dire que vous les achetez comme vous achèteriez un bien immobilier classique. Dans ce cas, 2 solutions s’offrent à vous :

• Achat comptant : vous investissez votre capital en vue de le faire fructifier. Ainsi, vous percevez des loyers régulièrement que vous pourrez réinvestir ou utiliser en complément de revenu.
• Achat à crédit : tout comme un bien immobilier classique, vous pouvez acquérir de la SCPI à crédit. Ainsi, vous utilisez tout ou partie des dividendes que vous percevez pour rembourser votre crédit. De cette façon, vous vous créez du capital avec de l’argent ne vous appartenant pas. Cependant, il est difficile de générer du cashflow avec de la SCPI, à part que vous empruntiez sur la durée maximale et à un taux très bas. De plus, les banques ne prêtent pas pour des SCPI d’un concurrent. Obtenir un crédit demande beaucoup de persévérance. Vous n’aurez pas trop de marge de négociation, car les prêteurs sont rares.

Toutefois, les frais de souscription peuvent s’avérer dissuasif pour certains. En effet, ils sont généralement compris entre 8% et 12%. C’est équivalent, voire un peu plus élevé que les frais induits par l’acquisition d’un bien immobilier physique.

La rentabilité moyenne d’une SCPI se situe aux alentours des 4%. Certaines peuvent dépasser les 6% de rendement et d’autres, distribueront malheureusement moins.

Lorsque vous achetez de la SCPI, vous n’en jouissez pas de suite, contrairement à un bien immobilier. En effet, vous devrez attendre entre 4 et 6 mois avant de percevoir vos premiers revenus. De plus, la revente des parts n’est pas instantanée. En effet, le gérant doit trouver un repreneur avant que vous puissiez les revendre et ainsi récupérer votre capital.

Fiscalité de la SCPI en direct

Enfin, les dividendes générés sont soumis à l’impôt sur le revenu. Aucun avantage fiscal ne s’applique à ce type d’investissement. Toutefois, si vous possédez un autre bien immobilier dont vous déclarez les loyers au régime micro-foncier, vous pouvez en bénéficier pour votre SCPI. Néanmoins, le total de vos revenus fonciers ne doit pas excéder 15000 € par an. Vous pouvez aussi l’intégrer à une SCI.

À mon sens, l’investissement à crédit doit être privilégié afin de défiscaliser les intérêts d’emprunt et les frais induits par ce dernier. Personnellement, je réserve la SCPI en direct pour augmenter mon patrimoine et profiter du levier du crédit.

Achat en assurance vie

Contrairement à un bien immobilier classique, vous pouvez souscrire à des parts de SCPI par l’intermédiaire de votre contrat d’assurance vie. Ainsi, vous bénéficiez des avantages fiscaux de ce placement. Cependant, d’autres avantages s’offrent à vous :

• Frais de souscriptions réduits : alors que les frais de souscription sont compris entre 8 et 12% pour de l’achat en direct, l’intégration à un contrat d’assurance vie permet de les réduire aux alentours des 7%.
• Pas d’impôts sur le revenu : tant que vous ne retirez pas les plus-values, vous ne payez pas d’impôts dessus. De plus, une fois les 8 ans du contrat atteints, vous bénéficiez d’un abattement de 4600 € (ou 92000 € pour un couple). Avec une bonne stratégie, vous pouvez ne pas payer d’impôts.
• Jouissance directe : contrairement à l’acquisition en direct, vous jouissez directement de vos parts et vous n’avez pas besoin d’attendre entre 4 et 6 mois pour toucher vos premières plus-values.
• La liquidité : une SCPI sur assurance vie est beaucoup plus liquide qu’une SCPI détenue en direct. En effet, votre assureur vous la rachète lorsque vous souhaitez vous en séparer. De ce fait, vous n’attendez pas qu’un nouvel acheteur se présente pour retirer votre capital.

La SCPI sur assurance vie propose beaucoup d’avantages par rapport à la SCPI acquise en direct. Cependant, elle présente également quelques inconvénients :

• Pas d’acquisition à crédit : contrairement à de la SCPI détenue en direct, vous ne pouvez pas contracter de crédit pour investir dans de la SCPI via un contrat d’assurance vie.
• Le rendement : il est souvent inférieur à de la SCPI achetée en direct, car certains assureurs conservent une partie des gains distribués par la SCPI. Ils peuvent vous retenir maximum 15% des plus-values générées.
• Moins de choix : toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans un contrat d’assurance vie. Certains n’en proposent pas du tout et d’autres n’en proposent qu’une poignée.
• Frais : en plus des frais de gestion directement prélevés par le gestionnaire de la SCPI, vous devez aussi vous acquitter des frais de gestion de l’assureur.

Pour conclure

La SCPI permet d’investir dans l’immobilier tout en demandant moins de capital que si vous achetiez un bien physique. C’est également un excellent moyen de diversifier et d’équilibrer votre portefeuille, surtout si celui-ci est investi en valeurs boursières.

À mon sens, la SCPI en direct n’est intéressante que si elle est achetée à crédit. En fait, cela permet de défiscaliser les intérêts d’emprunts et les frais associés. Personnellement, je m’en sers pour augmenter mon patrimoine.

Au contraire, la SCPI en assurance vie ne pouvant pas être acquise à crédit, je trouve qu’il est intéressant de s’en servir pour générer des plus-values. En effet, tant qu’elles ne sont pas retirées, vous ne payez pas d’impôts. Ainsi, vous pouvez les réinvestir. De plus, si votre contrat d’assurance vie a plus de 8 ans, vous pouvez utiliser votre abattement annuel pour ne pas payer d’impôt lors du retrait de vos plus-values.

Du fait de ses frais de souscription élevés, je n’utilise pas la SCPI en assurance vie. En effet, je préfère répartir mon capital sur des unités de compte avec pas ou peu de frais d’entrée. Par exemple, une partie de mon capital est investi sur une SC (société civile) sans frais d’entrée et rapportant environs 4,5% par an. J’ai également en portefeuille une SCI (société civile immobilière) me rapportant approximativement 8,5% alors que les frais d’entrée n’étaient que de 2%.

Vous devez donc utiliser la SCPI pour qu’elle corresponde à vos besoins et à votre stratégie. Ainsi, vous choisirez parmi les 3 différents types de SCPI celui qui vous permettra de remplir vos objectifs.

Dites-moi en commentaire quel type de SCPI vous correspond le plus 😊

Disclaimer : Ce contenu ne fait pas l’objet de conseil en investissement. Investir comporte des risques dont vous êtes responsable.