Illustration représentant un homme tenant des billets dans une main et une maison dans l'autre. En arrière plan se trouve une flèche remplie de billets. Cela illustre la possibilité d'investir dans l'immobilier sans acheter de bien.
Immobilier INVESTISSEMENTS

Comment investir dans l’immobilier sans acheter de bien ?

L’immobilier est un excellent moyen de protéger votre patrimoine de l’inflation et ainsi de le valoriser. Cependant, acquérir un bien à crédit peu représenter un frein pour certains. En effet, le risque de vacance locative, aussi minime soit-il et un bien qui peut décoter sont souvent 2 facteurs bloquants. Mais, rassurez-vous, plusieurs solutions existent pour que vous puissiez investir dans l’immobilier sans acheter le moindre bien.

Ainsi, vous pourrez investir dans la pierre sans vous inquiéter de la mise en location, des travaux, etc. De plus, vous modulez la somme investie à votre guise et vous n’êtes pas obligé de mobiliser plusieurs dizaines de milliers d’euros.

C’est également une très bonne façon de diversifier votre portefeuille d’investissement et de l’équilibrer entre la bourse et l’immobilier. Certains des actifs que je vais vous présenter peuvent être acquis via plusieurs supports, dont certains permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. De ce fait, ces investissements sont totalement compatibles avec l’achat de biens physiques.

La SCPI

La société civile de placements immobiliers (SCPI) est aussi communément appelée pierre papier. En effet, en investissant dans ce produit, vous ne détenez pas un bien palpable dans lequel vous partirez en vacances par exemple, mais des parts de ces sociétés. Effectivement, ces dernières acquièrent des biens immobiliers (bureaux, entrepôts, immeubles d’habitation, etc) dans le but de les louer. Ces sociétés vous permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien, car elles le font à votre place.

Ensuite, les fruits de ces locations sont régulièrement reversés aux propriétaires des parts de sociétés. Vous pouvez les accumuler pour racheter une autre SCPI, financer le crédit de votre SCPI actuelle ou les réinvestir à chaque fois en bourse, en crowdlending, etc.

La SCPI s’acquiert de 2 façons différentes :

  • En direct : vous détenez directement les parts de SCPI. Ce mode d’acquisition vous permet de contracter un crédit pour financer votre investissement. Vous déduirez les intérêts de celui-ci lorsque vous procèderez à votre déclaration d’impôts sur le revenu. Cependant, les frais d’entrée sont conséquents. Ils se situent entre 8% et 12%. De plus, pour vendre vos parts, un acheteur doit se manifester. La vente peut donc prendre un certain temps.
  • Sur assurance vie : vous profitez des avantages fiscaux de ce support. C’est-à-dire, que vous ne payez aucun impôt sur les loyers perçus tant que vous ne procédez pas à un rachat (partiel ou total) de votre contrat. Lorsque celui-ci atteint ses 8 ans, vous bénéficiez de 4600€ d’abattement et pouvez retirer le capital correspondant. Ainsi, vous ne payez que les prélèvements sociaux. Néanmoins, vous ne pouvez pas acheter vos parts à crédit. De plus, le gestionnaire du contrat peut retenir jusqu’à 15% de vos gains. Toutefois, les frais d’entrée sont moins élevés qu’en direct et vous pouvez revendre vos parts sans attendre un acheteur.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier fait partie de la famille des financements participatifs. Dans ce cas, vous prêtez une certaine somme à un promoteur immobilier afin qu’il constitue son apport personnel en vue d’obtenir un financement de la part des banques.

Une fois le projet mené au bout, l’emprunteur vous remboursera le capital et les intérêts qu’il vous doit. Suivant le contrat que vous concluez avec lui, vous pouvez percevoir vos plus-values sous forme de coupons mensuels. C’est-à-dire que vous encaissez des revenus passifs chaque mois.

Toutefois, vous devez savoir que vous ne pouvez pas toucher à votre capital durant toute la durée du prêt. De plus, le projet peut prendre du retard et le promoteur peut tarder à vous rembourser. Mais, si vous percevez des coupons, ceux-ci continueront de vous être versés.

Pour investir dans le cowdfunding immobilier, 2 solutions s’offrent à vous :

  • Les plateformes sur internet : celles-ci vous permettent de participer au financement de projets immobiliers qu’elles sélectionnent elles-mêmes. Elles procèdent à un premier filtrage. Ensuite, vous choisissez le projet qui correspond à vos critères. Ces plateformes présentent l’avantage de pouvoir investir de petites sommes.
  • Les intermédiaires spécialisés en financement : c’est la solution que j’ai personnellement choisie. Il s’agit de personnes qui sélectionnent des promoteurs tout comme les plateformes. Cependant, ces structures sont généralement plus petites que les plateformes que vous trouvez sur internet. De plus, vous avez affaires à une seule personne qui devient en quelque sorte votre conseiller. Je souscris ces investissements directement auprès de mon conseiller en gestion de patrimoine.

Le crowdfunding immobilier est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien. De plus, vous y placez la somme que vous désirez. Vous pouvez investir chaque mois sur des projets différents. Le crowdfunding immobilier comporte des risques de perte en capital. Je vous conseille donc de répartir votre capital sur plusieurs projets.

Illustration représentant un graphique croissant. Un homme tire sur la flèche à l'aide d'une corde passant par une poulie.

Les REIT

Les REITS (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés américaines cotées en bourse. Elles se constituent un patrimoine immobilier dans le but de générer des revenus locatifs et d’en sortir des plus-values sur le long terme. Pour investir dans ces actifs, vous achetez des actions de ces sociétés et elles vous reversent des dividendes.

La différence entre les REIT et les SCPI est que pour les premières, vous achetez des actions alors que pour les deuxièmes, vous êtes propriétaire de parts. De plus, les frais d’entrée des REIT sont moins élevés que ceux des SCPI et ces premières sont plus liquides.

Les REIT investissent principalement dans l’immobilier commercial, des immeubles de bureaux, des hôtels, des résidences séniors, mais aussi dans des immeubles résidentiels.

Les SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) sont les équivalents européens de REIT. Leurs fonctionnements sont similaires. En effet, elles doivent répondre toutes les deux à certaines conditions pour bénéficier de la transparence fiscale. En effet, les REIT et les SIIC ne paient aucun impôt sur les sociétés. Seuls les actionnaires doivent s’acquitter de l’impôt sur les dividendes perçus.

Les REIT présentent plusieurs avantages :

  • C’est un investissement transparent
  • Vous achetez un actif diversifié
  • Le rendement est performant : il peut atteindre 10%
  • Les dividendes sont stables et prévisibles.
  • Aucune contrainte de gestion
  • C’est un investissement liquide

Cependant, ces actifs comportent quelques inconvénients :

  • Vous ne pouvez pas acquérir les actions à crédit
  • Comme toutes les actions, les REITS sont volatiles. La valeur de l’actif peut baisser et vous pouvez accuser des pertes en capital.

Les REIT vous permettent de diversifier votre portefeuille et d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien, car elles sont accessibles depuis un compte-titres. Cet investissement est bien entendu compatible avec l’acquisition d’immobilier en dur.

Les OPCI

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un produit d’épargne long terme qui associe des actifs immobiliers et des actifs financiers. Cet actif n’est pas coté en bourse.

Ce placement est obligatoirement composé de 60% d’actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières dans tous les secteurs d’investissement immobiliers et de 5% d’actifs liquides. Le gestionnaire est libre d’investir les 35% restants dans des actifs immobiliers ou d’autres classes d’actifs financiers (obligations, actions, liquidités).

Les actions d’OPCI s’achètent via un compte-titres. Dans ce cas, vous serez soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Vous pouvez aussi en acquérir sous forme d’unité de compte dans un contrat d’assurance vie. Ce peut être un bon moyen de le dynamiser et de bénéficier d’avantages fiscaux.

Contrairement à la SCPI, vous ne pouvez pas acheter des actions d’OPCI à crédit. De plus, une SCPI est presque entièrement constituée d’actifs immobiliers. Ce n’est pas le cas des OPCI. Enfin, les SCPI distribuent des revenus taxés au régime foncier alors que les OPCI distribuent des dividendes. Les OPCI sont plus liquides que les parts de SCPI.

En investissant dans des actions d’OPCI, vous vous confrontez à la volatilité des actifs les constituant. De ce fait, vous vous exposez à des pertes en capital. Afin de les diminuer au maximum, je vous conseille de diversifier votre portefeuille et d’investir dans plusieurs OPCI. Ceci lissera le risque et réduira la perte le cas échéant.

Pour conclure

Dans cet article, je vous ai présenté 4 moyens d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien. En effet, ils vous permettent de placer votre capital avec de la flexibilité et sans avoir la contrainte de la gestion d’un bien. De plus, ils demandent moins de capital que pour acheter de l’immobilier en dur.

Les actifs présentés dans cet article vous permettent de diversifier votre portefeuille d’investissement. Vous pouvez ainsi l’équilibrer entre actifs boursiers et actifs immobiliers. De plus, ils sont également compatibles avec les biens que vous acquérez. En quelques sorte, vous ne faites qu’ajouter des cordes à votre arc.

Enfin, gardez bien à l’esprit que tout investissement comporte des risques. Afin de parer à toute éventualité, vous devez diversifier vos portefeuilles. De plus, donnez une plus grande part aux investissements « solides » et en théorie moins risqués et réservez une petite part pour ceux qui sont plus exotiques, donc plus risqués.

Dites-moi en commentaire quels actifs immobiliers vous utilisez pour investir dans l’immobilier sans acheter de bien.

Disclaimer : Ce contenu ne fait pas l’objet de conseil en investissement. Investir comporte des risques dont vous êtes responsable.

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4 commentaires

  1. Bonjour Julien,
    Merci pour cet article, nous avons commencé les SCPI, les autres supports suivront pour certains!

    Bonne continuation,
    Fabien

    1. Bonjour Fabien,
      Avec plaisir 😊. La SCPI est un bon moyen de générer des revenus passifs et de créer de capital. J’en détiens aussi. J’investis également dans le crowdfunding immobilier. Cela permet de diversifier mon portefeuille.

      Bonne continuation également,
      Julien

  2. Bon tour d’horizon, top 😁
    Tu as parlé beaucoup de compte titre mais je pense qu’il y en a beaucoup qui sont éligibles au PEA, donc meilleure fiscalité 😁
    Perso, mon avis c’est que l’immobilier perd de son intérêt dès lors qu’on ne peut plus faire appel au levier de crédit immobilier. Sinon autant diversifier a travers tous les secteurs a moins d’éprouver un réel amour pour l’immobilier 😁

    1. Merci 😊
      J’ai beaucoup parlé de compte-titre car une seule REIT est éligible au PEA. De plus, pour qu’un fond soit éligible au PEA, il faut qu’il soit composé au minimum de 75% d’actions. Ce n’est pas le cas des OPCI, qui doivent elles être composées à 60% d’actifs immobiliers. Celles-ci ne sont donc pas éligible au PEA. Comme aucun actif présenté dans cet article n’est éligible au PEA, je ne l’ai pas cité.

      Concernant la fiscalité, les OPCI sont éligibles à l’assurance vie dont les avantages fiscaux ne sont plus à démontrer. C’est la même chose pour les SC et SCI qui fournissent des taux plus élevés que la pierre.

      Je suis d’accord sur le fait que le grand intérêt de l’immobilier est de profiter de l’effet de levier et que c’est un vecteur de création de patrimoine. Toutefois, les actifs immobiliers permettent de diversifier son portefeuille. C’est pour cela, qu’à mon sens, il est bon de jouer sur tous les tableaux.

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