Photographie d'un chantier de construction d'immeubles
Alternatifs INVESTISSEMENTS

Crowdfunding immobilier : mon retour d’expérience

Le crowdfunding immobilier est un excellent moyen de diversifier vos investissements. C’est pour cela que je me suis lancé dans l’aventure. En effet, au moment de cet investissement, je possédais un contrat d’assurance vie chez mon conseiller en gestion de patrimoine qui performait bien. Celui-ci était majoritairement investi sur des valeurs boursières.

Je souhaitais me diversifier en investissant dans l’immobilier sans toutefois acheter de bien. Je me suis donc renseigné sur le crowdfunding immobilier. Après moult recherches, je me suis décidé à franchir le pas.

Dans cet article, je souhaite vous partager mon expérience et mes mésaventures. Mon objectif n’est pas de vous détourner de cet investissement, mais plutôt de vous sensibiliser à certains risques et certaines pratiques.

Surtout, n’oubliez pas qu’investir comporte des risques. Tout le monde peut être concerné un jour ou l’autre. C’est pour cela que vous devez investir de l’argent qui ne vous sert pas à vivre et que vous êtes, par conséquent, prêt à perdre. De plus, il est primordial de diversifier vos investissements.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding est une catégorie de financement participatif. De ce fait, vous pouvez également financer une entreprise en crowdfunding. Dans ce cas, vous rentrerez dans le capital de celle-ci. Si vous souhaitez uniquement lui prêter de l’argent, il faudra vous orienter vers le crowdlending. Ainsi, vous prêterez votre argent et celui-ci vous sera remboursé, soit par coupon chaque mois, soit en une seule fois en fin de prêt.

Dans l’immobilier, c’est un peu différent. En effet, le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur immobilier afin qu’il puisse mener à bien son projet. Vous ne rentrez pas dans le capital de l’entreprise, car vous aidez à financer un projet en particulier.

Le principe est très simple. Pour construire son projet immobilier, le promoteur va emprunter de l’argent à la banque et il va vendre des appartements sur plan avant même que la construction n’ait commencé. Cependant, le montant du prêt n’est débloqué que sous certaines conditions. Afin d’être sûr que la banque le suive, le promoteur va apporter plus d’argent personnel. Pour ne pas engager ses fonds propres, le promoteur emprunte de l’argent à des investisseurs par le biais d’un intermédiaire.

Le crowdfunding immobilier consiste donc à constituer l’apport personnel du promoteur immobilier. Une fois les travaux terminés et les appartements vendus, celui-ci vous rembourse la somme prêtée ainsi que les intérêts convenus au moment du prêt.

Vous devez savoir que prêter de l’argent n’est pas un investissement liquide. C’est-à-dire que vous devrez attendre que le promoteur vous le rende. Il ne vous est pas possible de le retirer avant.

Néanmoins, les rendements sont intéressants. En effet, ils peuvent atteindre 10% par an et parfois les dépasser. Toutefois, il s’agit d’un rendement brut. Vous devez vous affranchir des 30% de PFU (prélèvement forfaitaire unique) sur les plus-values.

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Comme je vous l’ai expliqué plus haut, le promoteur immobilier passe par un intermédiaire afin contracter un emprunt obligataire auprès d’investisseurs. Cet intermédiaire sert d’interface et de collecteur pour le promoteur.

Je n’ai connaissance que de 2 types d’intermédiaires qui permettent d’investir dans le crowdfunding immobilier.

Les plateformes en ligne

Un des 2 moyens que j’ai identifiés pour investir dans le crowdfunding immobilier, est de passer par une plateforme spécialisée. Il en existe plusieurs sur internet. Je vous laisse les comparer et sélectionner celle qui vous correspond. Vous avez l’embarras du choix avec les plateformes françaises. Je vous conseille d’en choisir une hébergée en France et régulée par l’AMF.

N’hésitez pas à consulter l’article que j’ai écrit pour savoir reconnaître un mauvais investissement. Cela vous évitera de tomber dans une potentielle arnaque, car il y en a malheureusement de plus en plus.

Le promoteur immobilier dépose sa demande de financement sur la plateforme de crowdfunding. Celle-ci analyse le dossier et le sélectionne ou le rejette. Si le financement est accepté, la plateforme publie l’offre en ligne. C’est à ce moment-là que vous pouvez y investir votre argent si le projet vous convient.

Les intermédiaires en financements

L’autre moyen d’investir dans le crowdfunding immobilier est de faire appel à un intermédiaire en financements. Dans ce cas, vous n’avez pas affaire à une plateforme sur internet, mais à une personne réelle, bien que vous ne la rencontrerez sans doute jamais.

Le fonctionnement est similaire à celui d’une plateforme de crowdfunding sur internet. Un promoteur sollicite l’intermédiaire pour obtenir un financement. L’intermédiaire étudie son dossier et le sélectionne s’il considère qu’il est assez solide. Ensuite, il cherche des investisseurs afin de collecter les fonds nécessaires au projet.

C’est la solution que j’ai choisie. Je ne suis pas directement passé par cet intermédiaire. J’ai été mis en relation avec lui par mon conseiller en gestion de patrimoine, car ils ont noué un partenariat ensemble. Je trouve beaucoup plus rassurant de passer par une personne que je côtoie régulièrement. En effet, en cas de problème, je n’ai qu’à contacter mon conseiller en gestion de patrimoine. Vous verrez par la suite que cela a son importance.

J’ai apprécié avoir affaire un intermédiaire unique, car j’ai pu échanger avec lui. De plus, il nous a conseillé, mon CGP et moi-même, sur le projet à sélectionner. Il m’a bien expliqué le déroulement de l’investissement. Cependant, cela ne m’a pas empêché d’avoir quelques coups de chaud.

Vous verrez par la suite l’importance de passer par un organisme régulé par l’AMF et d’avoir un interlocuteur qui parle votre langue.

Représente une tirelire en forme de cochon bleu. Une main y met des pièces de monnaie

Cas pratique : mon investissement en crowdfunding immobilier

Maintenant que je vous ai expliqué ce qu’est le crowdfunding immobilier et comment vous pouvez, vous aussi y investir, je vais vous partager mon expérience. Je vais tout vous dire au sujet de mon investissement en crowdfunding immobilier. Vous verrez que j’ai eu quelques déconvenues, mais l’histoire se termine bien 😉.

Pourquoi ai-je choisi le crowdfunding immobilier ?

À l’époque à laquelle j’ai investi dans ce projet de crowdfunding immobilier, je possédais un contrat d’assurance vie diversifié, mais investi en majorité sur des valeurs boursières. De plus, je venais de quitter mon emploi salarié pour me reconvertir et créer mon entreprise.

Je possédais un autre contrat d’assurance vie dans une banque. Celui-ci était investi en 100% sur fond en euros et laissé à l’abandon. J’ai donc décidé de le dynamiser. Mon objectif n’est pas de le faire en arbitrant sur des UC, car je sais que je n’atteindrai jamais la rentabilité que j’ai avec mon contrat chez mon conseiller en gestion de patrimoine.

Je voulais ainsi retirer une partie de mon capital de mon contrat d’assurance vie en banque pour le réinvestir ailleurs. Cependant, je ne souhaitais pas l’intégrer à mon assurance vie que j’ai chez mon CGP. Mon souhait était de faire tourner le capital sur des investissements avec de bons rendements, mais sur une durée allant de 6 mois à 1 an afin de garder une certaine liquidité. De plus, je n’aime pas immobiliser de l’argent trop longtemps sur un investissement et je préfère le faire tourner. Cela changera bien le jour où j’investirai dans des actions et des ETF.

Mon conseiller en gestion de patrimoine m’a parlé de son partenariat avec l’intermédiaire en financements et m’a communiqué les projets du moment. J’en ai sélectionné quelques-uns qui correspondaient à mes critères. Nous avons affiné avec l’intermédiaire en financements et j’ai sélectionné celui sur lequel j’ai investi.

Le projet

Mon investissement a contribué à la construction d’un hôtel vers Montpellier. Je l’ai sélectionné pour plusieurs raisons :

  • Durée d’investissement initiale de 7 mois
  • Rendement brut annuel de 10%
  • Projet mandaté par la mairie de la ville
  • Un bien était hypothéqué en garantie en cas d’incapacité de paiement.

Ces arguments me paraissaient solides. De plus, l’hypothèque de garantie m’a vraiment mis en confiance. En effet, dans le cas où le promoteur serait dans l’incapacité de me rembourser (échec commercial, etc) j’aurais quand même a minima récupéré mon capital.

L’intermédiaire en financements m’a également conforté dans mon choix. Je me suis donc lancé dans cet investissement en toute confiance.

Mes mésaventures

Cet investissement étant totalement passif et l’argent étant possédé par le promoteur pendant toute la durée, je n’avais aucun droit de regard, ni de problème d’ailleurs. Une fois l’échéance des 7 mois atteinte, je n’avais pas de nouvelle de mon capital ni des intérêts. Après investigation de la part de mon conseiller en gestion de patrimoine, le remboursement aura lieu 2 mois plus tard, le temps de régler toutes les formalités administratives. J’ai eu une échéance de remboursement donc tout va bien de mon côté.

Les 2 mois supplémentaires se sont écoulés et je n’avais toujours pas de trace du retour de mon investissement sur mon compte bancaire. Le promoteur nous a répondu que le projet a pris du retard et que tout serait réglé dans 2 mois. Mon investissement accuse maintenant 4 mois de retard par rapport à la date initiale. Étant donné qu’on m’a confirmé que la rentabilité courrait toujours, je ne me suis pas inquiété.

Le début des ennuis

Au bout des 4 mois supplémentaires (depuis la date initiale) je n’avais toujours pas de nouvelles. Par contre, le promoteur ne répondait plus à l’intermédiaire en financements et personne n’arrivait à savoir pourquoi le remboursement n’était toujours pas effectué.

Environ 5 mois après la date initiale de remboursement, j’ai reçu un e-mail m’informant qu’il a entrepris une restructuration capitalistique et que le fruit de mon investissement a été utilisé à cette fin. Évidemment, je n’ai pas été consulté auparavant. La personne m’a proposé d’investir sur un autre projet. J’ai refusé et j’ai réclamé mon dû. En effet, ils n’ont pas respecté le contrat en utilisant le fruit de la vente.

Les 2 mois qui ont suivi, je n’ai eu aucune nouvelle, ni, à défaut, aucun nouveau contrat. J’ai eu écho que mon argent avait été automatiquement réinvesti contre ma volonté. Pire encore, je n’avais signé aucun nouveau contrat. Durant cette période, j’ai tout imaginé, même ne plus revoir mon argent.

Une meilleure fin que celle que j’envisageais

7 mois après, alors que je ne m’y attendais pas, j’ai reçu un nouveau contrat avec un rendement plus élevé (12% au lieu de 10%). Celui-ci est plus avantageux que le précédent et il est cessible. C’est-à-dire que je peux le vendre si je le souhaite. De plus, il distribue des coupons chaque mois. Cela signifie, que les intérêts me sont remboursés chaque mois.

J’ai eu une solution 7 mois après la date initiale de remboursement et 3 mois après le début de mes problèmes avec le promoteur. Je me suis réengagé 24 mois avec le nouveau contrat. J’espère ne pas avoir les mêmes soucis dans 2 ans.

Je redoutais de devoir porter l’affaire aux tribunaux pour récupérer mon dû. En effet, mon argent était pris en otage par le promoteur et l’intermédiaire en financements n’arrivait pas à trouver de solution avec celui-ci. Heureusement qu’un compromis a été trouvé.

Photographie représentant une ampoule sur une ardoise. Celle-ci est disposée au centre de bulles dessinées à la craie

Ce que j’en retiens

C’était mon premier investissement en crowdfunding immobilier. J’ai eu quelques sueurs, mais je m’en sors bien. Comme à chaque fois, j’en tire des enseignements. Je vais vous les partager. Je les ai classés en 2 catégories : points positifs et points négatifs. De plus, j’ai établi une liste de critères que j’utiliserai pour mes investissements à venir.

Points positifs

Tout d’abord, je vais vous exposer les points positifs de mon investissement. Ce sont les côtés que j’ai appréciés dans le déroulement de l’investissement et dans la résolution de mon problème.

  • La rentabilité : 10% brut par an est pour moi une excellente rentabilité. De plus, cet investissement est totalement passif. Je n’ai eu qu’à sélectionner le projet, signer le contrat et virer l’argent sur le compte en banque du promoteur.
  • Engagement court : comme je vous l’ai expliqué plus haut, j‘affectionne les courts investissements afin de faire tourner mon capital. La durée initiale de 7 mois était idéale. Bien qu’elle ait été rallongée de 31 mois supplémentaires, cela reste court pour un investissement.
  • Hypothèque de garantie : la présence d’une garantie est, pour moi, un gage de sécurité même si dans les faits, elle n’a pas été déclenchée lors du problème de paiement. Dans le cadre du premier contrat, la garantie était assurée par l’hypothèque d’un bien appartenant à la société de promotion immobilière. Dans le second contrat, elle est couverte par une société qui se porte garante en cas de défaut de paiement.
  • Conseils avant investissement : j’ai beaucoup apprécié les conseils fournis par l’intermédiaire en financements même si j’ai eu des soucis par la suite. Je ne le tiens pas pour responsable.
  • Intermédiaire situé en France et régulé par l’AMF : comme je l’explique dans l’article qui traite des mauvais investissements, privilégiez les plateformes régulées par l’AMF ou une autre autorité européenne. Dans mon cas, heureusement que j’avais affaire à des interlocuteurs français et dans le cadre légal français.
  • Support de mon CGP : j’apporte beaucoup d’importance au fait d’avoir affaire à un interlocuteur unique. Je ne pense pas que mon problème se soit résolu aussi vite et aussi bien si j’avais traité avec une hotline et une personne différente à chaque appel.

Points négatifs

Après vous avoir décrit les points positifs que j’ai trouvés à mon investissement, je vais vous partager les points négatifs. Vous verrez qu’ils sont moins nombreux que les points positifs.

  • L’impossibilité de diversifier : Bien qu’il fût conséquent, le capital que j’investissais n’était pas assez élevé pour que je puisse diversifier sur plusieurs projets. Cependant, sachez qu’en passant par une plateforme, vous pouvez investir à partir de 1000 € (suivant la plateforme). Ainsi, il sera plus simple de diversifier.
  • La capacité d’un gros groupe à contourner un contrat : j’ai remarqué qu’il y a la théorie, représentée par le contrat, et la pratique. Dans mon cas, le contrat ne sert à rien, car le promoteur le contourne comme il le souhaite sans qu’il soit inquiété de quoi que ce soit. Pire encore, bien qu’il ne le respecte pas, il se permet de me mettre la pression parce que je ne veux pas de nouveau contrat, mais un remboursement. Finalement, je me suis retrouvé forcé d’en signé un nouveau.
  • Recours en justice long et qui avantage les contrevenants : je me suis renseigné pour porter l’affaire devant la justice. Mon conseiller en gestion de patrimoine et l’intermédiaire en financements ont saisi leur service juridique. Le verdict est sans appel : « Il vaut mieux accepter la solution proposée par le promoteur. Si vous la refusez, nous serons obligés de saisir le tribunal. La procédure durera environ 5 ans. » Le promoteur le sait et il en tire profit.

Mes critères pour les prochaines fois

Vous vous doutez bien que j’ai tiré les enseignements de cette mésaventure. Je m’en suis servi pour établir une liste de critères de sélection que j’utiliserai pour des investissements futurs. La voici :

  • Investir via un organisme situé en France : pour ma part, je réinvestirai par le biais de mon conseiller en gestion de patrimoine. Notez, l’importance d’utiliser un organisme situé en France et régulé par l’AMF ou une autre autorité européenne.
  • Rentabilité entre 8 et 10% (voire plus en fonction des garanties)
  • Durée n’excédant pas 24 mois
  • Contrat cessible (dans la mesure du possible) : ce type de contrat peut être revendu à un autre investisseur. Si votre objectif de placement a changé et que vous voulez récupérer votre capital, vous vendez votre contrat à un autre investisseur.
  • Indemnités de retard se rapprochant le plus possible de 5% par an : lorsque le promoteur retarde le remboursement après l’échéance prévue, celui-ci doit des pénalités de retard. Dans mon premier contrat, elles étaient de 1% par an alors que dans le deuxième, elles sont de 5% par an. C’est un paramètre à analyser.
  • Garantie couverte par une société et non pas par une hypothèque : dans la mesure du possible, je préfère les fonds de garantie que les hypothèques. En effet, dans le premier cas, je peux solliciter un remboursement, alors que dans le second cas, il faut vendre un bien, chose qui est rarement faite.

Si vous investissez via une plateforme de crowdfunding immobilier sur internet, je vous conseille d’investir dans plusieurs projets afin de diversifier et de limiter la perte le cas échéant. En effet, sur les plateformes, le billet d’entrée est, en général (peut varier en fonction de la plateforme) de 1000 €.

Vais-je recommencer ce type d’investissement ?

Après toutes ces péripéties, vous vous demandez sans doute si je réinvestirai dans le crowdfunding immobilier. Je vais donc vous le dire clairement tout en argumentant mon choix.

Tout d’abord, comme je le dis souvent, tout investissement est risqué. Vous en avez encore l’exemple avec le mien. Je pense que j’en verrai d’autres dans ma vie d’investisseur. Cette mésaventure m’est arrivée en crowdfunding immobilier, mais elle aurait très bien pu m’arriver avec un autre investissement.

De plus, ici le problème vient d’un promoteur immobilier peu scrupuleux et non pas d’une défaillance du projet que j’ai financé. Aussi, j’ai été très bien soutenu autant par mon conseiller en gestion de patrimoine que par l’intermédiaire en financements.

N’oublions pas non plus la rentabilité très intéressante de ce type d’investissement. Ce placement me correspond en tous points.

Pour toutes ces raisons, je réinvestirai dans des projets de crowdfunding immobilier. En effet, je le referai en passant par mon conseiller en gestion de patrimoine et son intermédiaire en financements. En effet, pour moi, ils ne sont aucunement responsables dans ce qu’il m’est arrivé. Bien au contraire, ils m’ont bien aidé.

Dites-moi en commentaire si vous investissez en crowdfunding immobilier et si vous avez déjà eu des soucis.

Dites-moi également si ce type d’article dans lequel je vous raconte mon expérience vous plaît et si vous en voulez d’autres 😊

Disclaimer : Ce contenu ne fait pas l’objet de conseil en investissement. Investir comporte des risques dont vous êtes responsable.

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6 commentaires

  1. madougo a dit :

    Article très intéressant car c’est un sujet assez spécifique qu’on ne maitrise pas forcément !

    1. Bonjour Madougo,
      En effet, le crowdfunding immobilier est un peu spécifique car c’est un investissement récent. Cependant, il mérite d’être connu car il permet de diversifier ses placements et les taux de rendement sont relativement intéressant. De plus, c’est un investissement totalement passif.

  2. Bonjour Julien,
    Merci pour ce retour d’expérience très complet.
    Nous souhaitons faire du crowdlending / crowdfunding depuis pas mal de temps mais nous n’avons pas encore pu commencer, nous ne voulons pas nous disperser. Mais ce retour maintien notre motivation, en nous alertant sur certains éléments à ne pas négliger.

    Bonne continuation

    1. Bonjour Fabien,

      Pour le moment, je n’ai expérimenté que le crowdfunding immobilier. Je souhaite me lancer dans le crowdlending car il s’agit de la même chose mais pour prêter aux entreprises. Cependant, ma mésaventure me fait réfléchir sur la plate-forme à utiliser. En effet, au début, je souhaitais investir via Peerberry mais maintenant j’hésite car la plateforme est située en Lituanie.
      Le problème que j’ai rencontré reste minoritaire et n’est pas imputable à l’investissement en lui-même qui s’est bien passé.

      Bons investissements 😉

  3. Bonjour, dès qu’on est prêteur, et s on n’est pas une banque, c’est difficile. D’autant plus qu’avec les actions on peut trouver des rendements (dividendes) de 10% et des actions séreuses. Ou si les rendements sont de 5-6%, on a quand même un potentiel de gain. Par exemple, en ce moment, Rio Tinto offre 11% de dividende et il y a un potentiel de PV si l’or remonte (ce qu’il fera un jour vu que les devises s’effondrent).

    1. Bonjour,
      En effet, ce n’est pas simple de prêter de l’argent lorsqu’on n’est pas une banque. Je ne le ferais pas si l’investissement n’était pas si contrôlé en France. Je n’aime pas rester sur des expériences peu concluantes. Je retenterai donc un investissement de ce type. Cependant, s’il tourne de nouveau mal, j’arrêterai.
      Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’on peut avoir les mêmes rendements avec la bourse et l’investissement en actions en prenant moins de risques. Avec le crowdfunding immobilier, je souhaitais diversifier mes investissements et, par la même occasion, essayer un nouvel investissement.

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