Image représentant l'investissement immobilier. Une petite maison en bois est positionnée à coté à coté de 3 pile de pièces surmontée de petites pousses de plante. Tout à droite est positionné un réveil pour représenter le temps.
Immobilier INVESTISSEMENTS

5 moyens d’investir dans l’immobilier

Dans cet article, nous allons voir 5 façons différentes et variées d’investir dans l’immobilier. Son but est de vous informer des investissements qui existent. Mon objectif n’est pas de faire de la publicité pour des produits en investissement. C’est pour cela que je ne citerai aucun produit auquel vous pourriez souscrire. Je vous laisse le soin de sélectionner ceux qui répondront au mieux à vos objectifs et à votre stratégie d’investissement. Avant d’investir, je vous conseille de bien vous renseigner et de vérifier sur le site de l’AMF que l’organisme sur lequel vous vous informez n’est pas sur la liste noire. Vous pouvez également faire appel à un bon conseiller en gestion de patrimoine. Il saura vous guider et vous proposer des investissements de qualité. Vous devez également vérifier que ce dernier ne figure pas sur la liste noire de l’AMF. Cliquez ici pour y accéder.

1- Détenir de l’immobilier physique (en direct ou en société)

Acheter de l’immobilier physique est la façon la plus connue et la plus répandue. C’est la manière la plus conventionnelle d’investir dans l’immobilier. Elle consiste à acheter un bien immobilier et de le louer.

Pour cela, il vous faut déterminer votre secteur d’investissement. Il vous faudra faire une étude de marché pour vous assurer qu’il correspond à votre type d’investissement. Voici quelques types de locations vers lesquels vous pouvez vous orienter :

la location longue durée : c’est le mode de location « conventionnel ». Il consiste à louer votre bien sur le long terme de façon plus ou moins indéterminée. Vos locataires en feront leur résidence principale.

la location moyenne durée : la demande est grandissante pour ce mode de location. Vous louez votre bien sur une durée définie. Il s’agit en général de locations de quelques mois. Elle concerne des travailleurs en déplacements, des étudiants, etc.

la location courte durée : ce mode de location est connu, répandu et très rentable. Il est destiné à ceux qui recherchent un logement pour leurs vacances ou pour un court déplacement.

la colocation : elle est assez populaire et fonctionne bien. C’est aussi un moyen très rentable de louer votre bien. Il s’adresse à des logements qui possèdent au minimum deux chambres. Si votre bien le permet, rien ne vous empêche d’en créer. La location sera sur de la longue durée.

la location professionnelle ou immobilier commercial : elle consiste à acheter un bien et à le louer à des professionnels. Il ne s’agit pas forcément d’un gros building dans le quartier de La Défense 😉. Vous pouvez très bien acheter une maison et la louer à des professionnels de santé, ou acheter un rez-de-chaussée en plein centre-ville et le louer à une boutique de mode ou à un boulanger.

Ensuite, vous recherchez votre bien dans le secteur que vous aurez validé. En fonction de votre budget et du type de location vous pourrez rechercher :

un appartement de petite taille : Les T1 (studio) et T2 sont les biens les plus recherchés pour de la location courte, moyenne et longue durée. Ils sont de parfaits pied-à-terre pour des vacances ou une résidence principale pour un couple ou une personne célibataire. 

un appartement de grande taille : A partir du T3. Ils sont intéressants pour de la location courte durée mais sont moins courus. En moyenne ou courte durée se louent environ le même prix (ou un peu plus cher) qu’un appartement plus petit . Ils sont idéaux pour de la colocation ou pour de la location courte durée pour des familles. Vous en tirerez un très bonne rentabilité en colocation.

un immeuble de rapport : C’est un immeuble composé de plusieurs appartements. Suivant l’agencement que vous en faites, vous pouvez en faire de la location courte, moyenne ou longue durée ou bien même de la location professionnelle. Vous pouvez « mélanger » les types de location. Par exemple, vous pouvez louer le rez-de-chaussée en professionnel et les étages en courte durée.

une maison : suivant sa taille, le nombre de pièces et sa localisation, ce type de bien peut être utilisé pour tous les types de location.

Comme vous achetez le bien, il vous faudra passer par votre notaire. Vous devrez également chercher un financement. A mon sens, l’immobilier s’achète à crédit même si vous avez de quoi l’acheter comptant. En effet, en achetant à crédit, vous profitez de l’effet de levier. C’est-à-dire que vous achetez un bien qui vous rapportera des revenus tous les mois avec de l’argent qui ne vous appartient pas. Ainsi vous créez du patrimoine. Vous pourrez ainsi faire fructifier de son côté l’argent que vous aviez initialement prévu d’utiliser pour l’achat de vos biens. Il est important de faire du cash-flow chaque mois. Cela signifie que bien que vous ayez un crédit et des charges sur votre bien, vous dégagez un bénéfice dessus chaque mois.

2- La SCPI : L’immobilier papier

La SCPI, pour « Société Civile de Placement Immobilier », est aussi surnommée la « pierre papier ». En effet, contrairement à l’immobilier physique, vous ne détenez pas un bien palpable. D’ailleurs, vous n’en aurez jamais les clés. Par exemple, vous ne pourrez jamais y aller en vacances. En effet, vous achetez des parts dans une société immobilière.

Vous ne passerez donc pas devant un notaire. Cependant, les frais d’entrée d’une SCPI sont équivalents aux frais de notaires lors d’un achat d’immobilier physique. Ils se situent entre 6 et 8%.

Autre avantage, vous pouvez investir le montant que vous désirez. Si vous avez 10000€ à investir et que vous ne pouvez pas emprunter, vous pourrez le faire avec de la SCPI alors qu’il sera impossible de le faire avec de l’immobilier physique. Vous pouvez aussi acheter de la pierre papier à crédit. Vous pourrez, entre autres, déduire les intérêts d’emprunt sur votre déclaration d’impôts. Si vous avez un appartement en nom propre au micro foncier, vous pourrez appliquer cette imposition à vos parts de SCPI. Si vous êtes propriétaire d’une SCI, vous pouvez acheter des parts de SCPI avec votre SCI.

Par contre, les rendements des SCPI sont moins intéressants que ceux de l’immobilier physique. Comptez aux alentours de 4 à 5 % par an pour de la SCPI, alors que vous pourriez espérer mieux avec de l’immobilier physique quand le bien est bien négocié à l’achat.

Vous serez rémunéré à fréquence régulière. A titre personnel, je détiens des parts de SCPI financées à crédit. Je reçois des versements trimestriellement. Ils me servent à rembourser une partie du crédit. L’autre partie est financée par apport personnel.

De plus, l’investissement dans de la SCPI est à faire sur le long terme. Prévoyez un investissement sur 8 à 10 ans minimum.

Enfin, il existe des SCPI conventionnelles et des SCPI thématiques. Les conventionnelles sont composées d’immeubles d’habitation. Les SCPI thématiques sont plus spécifiques. Vous trouverez des SCPI dédiées à la défiscalisation, d’autres seront spécialisées dans les locaux commerciaux et d’entreprises, certaines sont sur la thématique de la santé et de l’éducation (cliniques, EHPAD, écoles, etc), etc.

3- Investir dans l’immobilier via votre contrat d’assurance vie

Le placement sur assurance vie est intéressant tant fiscalement que pour la transmission. Je ne vais pas trop m’attarder sur ses caractéristiques car il y a beaucoup de choses à dire à son sujet. Un article y sera dédié. Mais ce qu’il faut savoir à son sujet pour comprendre pourquoi il est possible d’investir dans l’immobilier via son contrat d’assurance vie, c’est que ce dernier est comme un coffre avec des étagères. Le coffre représente le contrat au global et les étagères représentent les différents supports. C’est aussi ce qui en fait un investissement intéressant car il est possible de vraiment bien diversifier.

Suivant, votre contrat, car tous les supports ne sont pas forcément disponibles pour tous les contrats, les principaux supports immobiliers pour assurance vie sont :

La SCPI

Nous avons abordé la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) un peu plus haut dans cet article. Il s’agit du même investissement que celui dont nous avons déjà parlé. Sauf qu’ici vous l’intégrez à votre contrat d’assurance vie, alors que plus haut vous déteniez les parts en nom propre.

Alors quel est l’intérêt d’intégrer de la SCPI dans son assurance vie plutôt que de la détenir en direct ?

Tout d’abord, cela vous permet de profiter de la fiscalité de l’assurance vie. Toujours côté fiscalité, le fait d’avoir de la SCPI en assurance vie, vous permet de ne pas payer d’impôts chaque année sur les revenus qu’elle génère. En effet, vous n’en paierez que lors de vos retraits et sous certaines conditions.

Il n’est toutefois pas possible d’investir à crédit sur de la SCPI placée sur assurance vie.

Avec un rendement entre 4 et 5 %, c’est un bon moyen de dynamiser et de diversifier votre contrat d’assurance vie.

La SCI ou SC

La Société Civile Immobilière (SCI) ou Société Civile (SC) est un fond immobilier diversifié composé d’immeubles physiques, de parts de SCPI ou d’OPCI, de fonds immobiliers non côtés, de placements financiers ou d’actions de foncières cotées. Au sens de produit d’investissement, contrairement à la SCPI, la SCI est uniquement disponible au sein d’un contrat d’assurance vie.

De plus, les frais d’entrée sont 3 à 4 fois moins élevés que pour de la SCPI. En effet, les frais d’entrée d’une SCI sont d’environ 2% alors que leur rendement annuel peut être équivalent à celui de la SCPI.

Concernant les SC, certaines ont de frais d’entrée et d’autres n’en ont pas. Pour les deux, vous ne percevrez pas de loyers à fréquence régulière mais en rendement chaque année.

A titre personnel, j’ai eu placé des fonds dans une SCI sur assurance vie. J’ai ensuite retiré ces fonds. Dernièrement j’ai placé de nouveau des fonds sur de l’immobilier via assurance vie mais je l’ai fait via une SC. Je n’ai pas eu de frais d’entrée et le rendement est équivalent voire un peu meilleur que celui de la SCI sur laquelle j’ai eu des fonds placés. La SC (celle sur laquelle j’ai investi) est une bonne alternative au fond euro et est plus flexible qu’une SCI. Je m’en sers pour dynamiser mon fond euros dans l’attente d’arbitrages vers des supports plus performants.

L’OPCI

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des fonds qui détiennent de l’immobilier, directement et indirectement au travers de sociétés (telles que des SCPI), ou encore via des sociétés foncières cotées. Pour offrir plus de liquidité aux épargnants (par rapport à une SCPI), les OPCI investissent une partie de leur portefeuille en actions, obligations ou en placements monétaires.

L’investissement en OPCI sur assurance vie permet de profiter d’une fiscalité plus favorable que s’il est investi sur un compte titre ordinaire.

La performance des OPCI peut être plus volatile dans le temps selon l’exposition du fonds aux marchés financiers. Ce placement est plus liquide que la SCPI et la SCI.

Le fond euro immobilier

Ce fond euro un peu spécial n’est pas proposé par tous les contrats d’assurance vie. Sur ce fond contenant de l’immobilier, votre capital est garanti et le rendement est bien plus élevé que celui d’un fond euro classique. Cependant, vérifiez les conditions auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre assureur. En effet, souvent vous devrez placer une certaine partie sur des fonds « à risque » pour pouvoir placer le reste sur le fond euro immobilier.

4- Le crowfunding immobilier

Le crowfunding immobilier est un bon moyen de diversifier ses investissements et les rendements sont intéressants. En effets ils varient entre 8 et 12% à l’année.

Avant tout, je vais vous expliquer le principe qui est très simple. Aujourd’hui quand un promoteur immobilier veut financer un projet, il va emprunter de l’argent à la banque. Cette dernière lui demande des garanties. Celui-ci doit bloquer plusieurs centaines de milliers d’euros de fonds propres sur toute la durée de l’opération immobilière, et ce, malgré les appels de fonds versés par les futurs acquéreurs. Pour ne manquer aucune opportunité et avoir plus de liquidités, le promoteur fait appel à des plateformes de crowfunding.

Pour accéder à cet investissement, vous n’avez pas besoin d’assurance vie ni de compte titre. Tout se passe entre la plateforme (ou le promoteur immobilier) et vous. Vous lui virez les fonds sur son compte et à la fin de l’investissement, il vous le rend bonifié du rendement prévu à la souscription.

Vous pouvez faire appel à des plateformes en ligne ou à votre conseiller en gestion de patrimoine, s’il travaille avec des plateformes de crowfunding immobilier.

Pour ma part, j’investis dans le crowfunding immobilier via mon conseiller en gestion de patrimoine. Il a noué un partenariat avec un organisme de crowfunding immobilier. Je suis satisfait des rendements et des garanties proposées par cet organisme. Pour être concret, j’ai fait 10% à l’année sur mon dernier investissement.

5- L’Immobilier en bourse

Vous avez bien lu : vous pouvez bel et bien investir dans l’immobilier en bourse. Pour cela il vous faudra ouvrir un compte titre ou un PEA. Je reviendrai sur les différences de ces deux comptes dans un autre article. Ce qu’il vous faut savoir ici, c’est que le compte titre est fiscalisé à 30% sur les plus values alors que le PEA a une fiscalité plus avantageuse. Le revers de la médaille, c’est que beaucoup moins d’actifs seront disponibles pour votre PEA que pour un compte titre. Si vous souhaitez investir via votre PEA, vous devez vous assurer que l’actif que vous voulez acheter y est éligible.

Vous pouvez investir dans l’immobilier en bourses grâce à ces trois types d’actifs :

Les Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), ou foncières cotées

Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), ou REIT en anglais (Real Estate Investment Trust), est une société qui génère des revenus en construisant et en gérant des biens immobiliers. On les appelle aussi sociétés cotées.

En investissant dans des SIIC, vous investirez indirectement dans les biens qu’elles possèdent. Vous toucherez le revenu des loyers sous forme de dividendes. Il ne s’agit pas de promotion immobilière mais bien de location.

Les loyers étant généralement stables, les revenus provenant d’un investissement dans une foncière cotée peuvent également être considérés comme relativement stables, dans des conditions de marché normales.

Les ETF immobiliers

Un ETF est un actif financier qui reproduit le cours d’un indice, d’une matière première, d’une obligation ou d’une composition de produits. En investissant dans ce type d’actif, vous détenez un produit diversifié car il est composé de plusieurs titres.

Un ETF immobilier est composé de plusieurs titres du secteurs immobilier.

Les actions de sociétés immobilières cotée en bourse

Pour investir dans l’immobilier en bourse, vous pouvez le faire en détenant des actions de sociétés opérant dans ce secteur. Cela peut être des sociétés qui possèdent des biens et exerçant des activités similaires aux sociétés cotées mais qui ne remplissent pas les critères pour être considérés comme des SIIC.

Vous pouvez également investir dans des société dont l’activité principale n’est ni la gestion ni la location de biens. Ce peut être des sociétés de marchandise de construction, de sites internet immobiliers ou des entreprises vendant des biens pour le compte de tiers.

Conclusion

Vous connaissez maintenant les principales façon d’investir dans l’immobilier. Ne perdez jamais de vue que vous devez investir dans des produits qui correspondent à votre stratégie. Il est aussi important de varier vos investissement. Ne mettez jamais tous votre capital sur un seul et même actif. Ces 5 manières d’investir dans l’immobilier vous permettrons de diversifier.

Concernant la disponibilité des fonds, l’immobilier physique et la SCPI sont peu liquides. En effet, pour récupérer vos fonds, vous devrez vendre votre bien ou vos parts. Le crowfunding immobilier n’est quant à lui pas du tout liquide. Vous devrez attendre la fin de l’investissement pour récupérer votre argent. L’immobilier en bourse est quand à lui plus liquide.

Par conséquence, ces investissements ne sont pas adaptés à la constitution d’une épargne de précaution. Cliquez ici (lien de l’article) pour connaître les supports adaptés à la constitution d’une épargne de précaution.

Dites-moi en commentaire si vous avez déjà investi dans l’immobilier et de quelle manière vous l’avez fait ☺

Disclaimer : Ce contenu ne fait pas l’objet de conseil en investissement. Investir comporte des risques dont vous êtes responsable.

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7 commentaires

  1. rmibonnet a dit :

    Franchement, je n’y connais pas grand-chose en immobilier. Cependant, j’ai appris des trucs intéressants. De plus, ton article est très bien écrit ;).

    1. Merci pour ton commentaire. Je suis ravi que tu aies appris des choses en me lisant.
      N’hésite pas à suivre le blog pour apprendre sur l’investissement et la gestion de tes finances.

  2. Je ne pensais pas qu’il y avait autant de possibilités ! Du coup, je me dis que je pourrais tout-à-fait en trouver une qui me corresponde… Merci !

    1. A coup sûr tu trouveras chaussure à ton pied 😉

  3. Bonjour Julien,
    De notre côté, 2 investissements dans l’immobilier à ce jour. Notre résidence principale et 2 SCPI. Nous envisageons très prochainement le crowdlending dans ce domaine. Etes-vous satisfait de votre SCPI? Pourriez-vous me partager son nom? Nous cherchons un 3ème support dans ce domaine pour les années à venir 🙂 Bonne continuation e merci pour cette article, j’étudierais les autres possibilités plus tard.

    1. Bonjour Fabien et Isabelle,
      Le crowdlending (ou crowfunding) immobilier est une bonne façon de diversifier ses investissements immobiliers. Pour ma part j’en suis satisfait et les rendements sont intéressants.
      Dans l’ensemble je suis satisfait de ma SCPI. Cependant, je ne réinvestirai plus dans de la SCPI à crédit car ce sont des investissements durs à faire financer. De ce fait les taux de crédits sont plus élevés qu’un crédit immobilier ordinaire. Mais comme en achetant de la SCPI mon objectif était de créer du patrimoine, l’objectif est en train de se remplir pour le moment. Il ne restera plus qu’à voir comment cela se passera lorsque je se souhaiterai vendre mes parts.
      Par contre, l’investissement en SCPI sur assurance vie n’est pas idiot car il est avantageux fiscalement. Encore faut-il être prêt à payer 6 à 8% de frais d’entrée.
      J’ai placé des fonds sur une SC, en assurance vie, qui fait 4,5% de rendement annuel et je n’ai eu aucun frais d’entrée. Cela fait donc réfléchir. Pour le moment j’en suis satisfait.

      Concernant ma SCPI, il s’agit de Primovie de Primonial REIM. C’est une SCPI à thème. Elle est spécialisée dans l’investissement dans des cliniques, EHPAD, crèches, écoles,… Je l’ai justement choisi pour cela. En effet, à mon sens, la population vieillissant, les places en crèche manquant, je me suis dit que l’investissement serait pérenne.

      Merci à vous pour cet échange enrichissant et bonne étude pour votre prochain investissement 😉

      1. Merci pour votre retour. Cette SCPI est également dans notre liste. Concernant le crowdlending, crowdfunding, nous avons hâte de commencer. Bonne continuation!

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