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Immobilier INVESTISSEMENTS

9 types d’investissement immobilier locatif

J’entends souvent parler dans mon entourage d’investissement immobilier. Or, je me suis rendu compte que les gens pensent qu’il n’existe qu’un seul type d’investissement immobilier locatif : celui de la location de logements vides. En réalité, il en existe plein d’autres. De plus, la fiscalité n’est pas toujours la même suivant le type de location.

Dans cet article nous allons aborder 9 types d’investissement immobilier locatif. Ainsi, vous pouvez diversifiez vos investissements afin d’optimiser votre rentabilité mais également votre fiscalité. De plus, ils sont à adapter à la localisation de votre bien. En effet, en fonction de celle-ci, vous choisirez le mode de location le plus rentable et le plus adapté.

Découvrons-les sans plus attendre.

1. La location nue

La location nue est le type de location le plus connu. Il s’agit de louer un bien vide de tout meuble. Ainsi, le locataire y installera les siens. De ce fait, il s’agit du mode de location le moins rentable. Lors d’un achat, immobilier, il est judicieux d’établir votre prévisionnel sur la base d’une location nue même si vous vous orientez vers un autre mode de location. Ainsi, il sera effectué dans le cas le plus défavorable.

Si vous détenez ce bien en nom propre, vos revenus sont soumis au régime des revenus fonciers. Vous avez deux possibilités

  • Le régime micro foncier : vous disposez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs. Cependant, ce dispositif est plafonné à hauteur de 15000€ de revenus locatifs bruts, toutes sources confondues. Au-delà, vous devez les déclarer sous le régime réel.
  • Le régime réel : vous déduisez de vos loyers, les intérêts de votre crédit, les primes d’assurances (emprunteur, loyer impayé, propriétaire non occupant, …), les frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence immobilière), la taxe foncière, les charges de copropriété vous étant imputables et les travaux d’entretien et d’amélioration. Cependant, les travaux de construction / reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. Si vous sélectionnez ce régime, vous devrez l’utiliser au moins 3 ans.

Choisissez le régime déclaratif le plus avantageux pour vous. En effet, si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15000€ mais que vous pouvez déduire plus de 30% en charges, assurances, impôts, frais et travaux pendant 3 ans, il serait stratégique de choisir le régime réel.

2. La location meublée

La location meublée consiste à louer un bien aménagé. Celui-ci doit comporter certains critères particuliers. En effet, il doit être muni du minimum nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre convenablement : literie, plaque de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, table, chaises, etc. La liste complète est disponible ici.

Lorsque vous pratiquez ce mode de location, vous avez le statut de LMNP ou LMP suivant les recettes annuelles perçues :

  • Loueur meublé non professionnel (LMNP) : vous générez moins de 23000€ par an ou les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
  • Loueur meublé professionnel (LMP) : vous générez plus de 23000€ par an ou les recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’appliquant aux LMNP et LMP est différent de celui concernant la location nue (régime foncier). En voici les critères d’imposition :

  • Régime micro BIC : vous disposez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus déclarés. Cependant, ce dispositif est applicable aux loyers n’excédant pas un total de 72600€ (ou 176200€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). Au-delà, vous devrez déclarer au régime réel.
  • Régime réel : vous déduisez de vos loyers, les intérêts de votre crédit, les prime d’assurances (emprunteur, loyer impayé, propriétaire non occupant, …), les frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence immobilière), la taxe foncière, les charges de copropriété vous étant imputables et tous les travaux d’entretien et d’amélioration. De plus, vous soustrayez également l’amortissement comptable de votre bien. Ce régime devient rapidement très avantageux.

Hormis sa fiscalité avantageuse, le loyer d’un bien meublé est supérieur à celui d’une location nue.

Appartement aménagé avec un canapé, une table basse, des meubles et une lampe. Représente l'investissement immobilier meublé.

3. La colocation

La colocation consiste à louer votre bien à plusieurs personnes. Celles-ci partageront la pièce de vie, la salle de bain et les toilettes. Chaque colocataire possèdera sa propre chambre. Pour ce faire, votre bien doit en comporter au moins deux.

Vous pouvez établir soit un bail unique signé par tous les colocataires soit un bail indépendant par colocataire. La seconde possibilité est à mon sens la plus flexible est la moins contraignante car chacun est indépendant contractuellement. Les règles sont simplifiées car il n’y a pas de clause de solidarité. Cependant la taxe d’habitation doit être établie au nom d’un des colocataires.

La colocation est compatible avec 2 modes de location :

  • La location nue : dans ce cas, vous louez votre bien vide. Vos locataires, devront l’aménager avec leurs propres meubles. C’est en général le cas de colocations longues. En effet, les colocataires créent leur cocon afin de s’y sentir bien dans la durée.
    Concernant l’imposition, vous dépendez du régime des revenus fonciers. Si la totalité de vos revenus locatifs (location nue) sont inférieurs à 15000€, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% grâce au régime micro foncier. Au-delà, vous devez déclarer vos revenus au régime réel. Cliquez ici pour avoir plus de détails.
  • La location meublée : vous devrez aménager votre bien afin que vos locataire, puissent y vivre, y manger et y dormir convenablement. Il s’agit en général de baux de courtes durées. En effet, ce type de collocation attire les étudiants car ils peuvent s’installer pour leurs études sans trop de frais. De plus, ils ne s’établiront pas forcément dans cette ville une fois celles-ci terminées. Les loyers sont plus élevés qu’en location nue.
    Pour l’imposition, vous êtes assujetti au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si la totalité des loyers perçus n’excède pas 72600€ (ou 176200€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés), vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% grâce au régime micro BIC. Au-delà, vous devez obligatoirement déclarer vos revenus locatifs au régime réel. Cliquez ici pour en savoir plus.

4. Les stationnements

La location de stationnements est un type de location très rentable. Vous pouvez louer des places de parking, des garages fermés, des box, etc. Il ne s’agit pas d’une location nue car ils ne sont pas régis par le code de l’habitation mais par le code civil.

Vous pouvez donc le louer librement. Cela comporte quelques avantages :

  • Les loyers ne sont pas plafonnés
  • Il n’y a pas plus d’un mois de préavis
  • Très peu, voire aucun risques de dégradation
  • Peu de charges
  • Chaque partie peut décider de rompre le contrat à chaque échéance de celui-ci. Aucun motif n’est nécessaire.

Les loyers que vous percevez sont soumis au régime des revenus fonciers :

  • Le micro foncier : en dessous de 15000€ de revenus, tous biens confondus, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30%. Au-delà, vous devez les déclarer au régime réel.
  • Le régime réel : vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les différentes assurances, les frais de gestion locative (si vous faite appel à une agence immobilière), la taxe foncière et toutes les charges.

L’emplacement est primordial afin d’avoir une bonne rentabilité. En effet, vos stationnements doivent être situés dans une ville où il y a de la demande. Auparavant, vous devez faire une étude de marché et analyser précisément la localisation et les biens.

Une multitude de portes de garage sont alignées de part et d'autre d'une voie de circulation. Représente l'investissement immobilier dans les stationnements

5. La location courte durée

Elle consiste à louer un logement entier ou certaines pièces pour une courte durée. La location saisonnière est un type de location courte durée. Il s’agit de l’appartement que vous louez 1 ou 2 semaines l’été à la mer (ou ailleurs). Le bien est loué meublé. La localisation est importante pour faire de la location courte durée.

Cependant, ce style de location n’est pas exclusivement réservé aux zones touristiques. En effet, les bassins d’emplois ou les villes industrielles sont aussi des emplacements de choix. Effectivement, ces zones génèrent beaucoup de tourisme d’affaire. Les personnes en déplacement dans ces entreprises doivent se loger. Il s’agit également de location courte durée.

Plusieurs alternatives s’offrent à vous pour pratiquer ce type de location :

  • Loueur meublé LMNP ou LMP : c’est un type de location que j’ai évoqué plus haut. Il est idéal pour la location courte durée car le locataire n’a qu’à poser ses valises. Tout le nécessaire pour vivre y est. De plus, le régime des bénéficies industriels et commerciaux (BIC) est intéressant fiscalement.
  • Chambres d’hôtes : c’est une activité locative très répandue. Elle est toutefois réglementée. En effet, vous ne pouvez pas louer plus de 5 chambres, ni accueillir plus de 15 personnes en même temps. Toutefois, la fiscalité est avantageuse. Les revenus au-delà de 760€ doivent être déclarés au régime des bénéficies industriels et commerciaux (BIC) ou au régime microentreprise. Ceux ne dépassant pas 176200€ peuvent être déclarés au régime micro BIC et bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71%. Au-delà de ce seuil, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. Cliquez ici pour en savoir plus.
  • Location de votre résidence principale : c’est une variante intéressante de la location courte durée. En effet, cela vous permet de rentabiliser votre résidence principale lorsque vous êtes absent. Ainsi, celle-ci est occupée pendant votre absence. Vous avez l’esprit tranquille car vous savez que vous ne serez pas cambriolé. De plus, cela vous fait une rentrée d’argent. Vous pouvez donc utiliser ce mode de location pendant vos vacances et si vous vous déplacez beaucoup dans l’année. Les bénéfices sont soumis au régime des bénéficies industriels et commerciaux (BIC) car il s’agit d’une location meublée. Si votre locataire n’en fait pas sa résidence principale, tous les revenus ne dépassant pas 760€ sont exonérés d’impôt sur le revenu.
    La procédure décrite ici concerne les propriétaires de leur résidence principale. Si vous en êtes locataire, sachez que la sous-location est très réglementée. Renseignez-vous bien car le non respect des règles peut avoir de lourdes conséquences.

La location courte durée est très rentable. De plus, si votre bien est situé dans une zone touristique et industrielle, vous êtes assuré de le louer une bonne partie de l’année.

6. La location moyenne durée

La location moyenne durée consiste à louer votre bien pour une durée comprise entre 1 mois est 1 an. Celui-ci devra obligatoirement être meublé pour prétendre à ce type de location. Elle s’adresse aux personnes de passage mais qui ne s’installe pas : étudiants, stagiaires, saisonniers, personnes engagées dans un service civique, etc.

Vous pouvez louer votre bien en moyenne durée de 3 manières différentes :

  • Le bail mobilité : ce type de bail permet d’héberger un locataire en situation de mobilité mais pas de touristes. Sa durée va de 1 mois à 10 mois. Il n’est pas possible de le renouveler avec le même locataire. Le bail mobilité ne peut pas être conclu avec tout le monde. Le locataire doit être dans une des situations suivantes :
    • personne en formation professionnelle
    • étudiant en études supérieures ne souhaitant pas bénéficier du bail étudiant de 9 mois
    • étudiant en période de stage
    • personne engagée dans le cadre d’un service civique
    • salarié en mission temporaire, en intérim, en contrat saisonnier, en mutation professionnel, salariés en CDD
    • personne en contrat d’apprentissage
  • Le bail civil : il s’adresse aux propriétaires ne souhaitant pas s’engager dans la durée. La période de location ne peut pas être inférieure à 3 mois.
  • Les sites plateformes spécialisées : vous pouvez mettre votre bien à louer sur une plateforme en ligne spécialisée dans la location de moyenne durée. Votre bien est mis en location et vous touchez vos loyers minorés d’une commission. Vous ne vous occupez pas du bail.

Comme il s’agit d’une location meublée, c’est le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’applique. En voici les critères d’imposition :

  • Régime micro BIC : vous disposez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus déclarés. Cependant, ce dispositif est applicable aux loyers n’excédant pas un total de 72600€ (ou 176200€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). Au-delà, vous devrez déclarer au régime réel.
  • Régime réel : vous déduisez de vos loyers, les intérêts de votre crédit, les primes d’assurances (emprunteur, loyer impayé, propriétaire non occupant, …), les frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence immobilière), la taxe foncière, les charges de copropriété vous étant imputables et tous les travaux d’entretien et d’amélioration. De plus, vous soustrayez également l’amortissement comptable de votre bien. Ce régime devient rapidement très avantageux.
Appartement aménagé avec un canapé, une table, des chaises et des meubles. Représente l'investissement immobilier moyenne durée.

7. La location longue durée

La location longue durée consiste à louer votre bien pour plusieurs années. Votre locataire en fera sa résidence principale et s’établira dedans pour une longue durée. Il s’agit de la location dite « classique ».

Pour ce faire, vous pouvez louer votre bien nu ou meublé. Chaque mode de location possède ses avantages et ses inconvénients. De plus, chacun correspond à des fiscalités et des profils différents :

  • Location nue : elle s’adresse aux personnes voulant s’établir pour une longue période. Vous mettez à disposition un logement vide de tout meuble. Ainsi, votre locataire peut aménager votre bien à son goût afin de s’y sentir bien et de s’y projeter à long terme. Ce type de bien touche une large plage de personnes. En effet, cela va du jeune étudiant qui prévoit de rester le temps de ses études et peut-être même plus longtemps une fois celles-ci terminées, à la famille avec plusieurs enfants qui souhaite s’installer durablement dans leur résidence principale.
    Concernant l’imposition, vous dépendez du régime des revenus fonciers. Si la totalité de vos revenus locatifs (location nue) sont inférieurs à 15000€, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% grâce au régime micro foncier. Au-delà, vous devez déclarer vos revenus au régime réel. Cliquez ici pour avoir plus de détails.
  • Location meublée : Ce type de location concerne un panel de personnes plus restreint. En effet, la location meublée attire les personnes qui ne sont pas encore établies et qui n’ont pas encore de meubles. Cela peut être un jeune étudiant qui vient dans votre ville pour ses études et comptant repartir après, une personne fraichement arrivée, etc. Vos locataires auront tendance à rester moins longtemps que dans une location nue. De plus, la population concernée est plus jeune.
    Pour l’imposition, vous êtes assujetti au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si la totalité des loyers perçus n’excède pas 72600€ (ou 176200€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés), vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% grâce au régime micro BIC. Au-delà, vous devez obligatoirement déclarer vos revenus locatifs au régime réel. Cliquez ici pour en savoir plus.

Notez tout de même que la location longue durée est moins rentable que la location courte et moyenne durée surtout si vous faite de la location nue.

8. La location commerciale

La location commerciale consiste à louer votre bien à un professionnel afin qu’il puisse exercer son activité. Cela peut être pour une activité commerciale ou libérale. Vous pouvez louer un rez-de-chaussée en centre ville à un boulanger, un fleuriste, une boutique de prêt-à-porter. Vous avez également la possibilité de louer une maison à la campagne pour y installer un centre médical, des bureaux d’architectes, etc.

Ce type d’investissement immobilier comporte plusieurs avantages :

  • bail de longue durée : vous signez un bail commercial avec votre locataire. Celui-ci est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il peut être résilié par le locataire tous les 3 ans. Cela signifie que la location s’inscrit dans la durée et cela limite les risques de vacance locative. Cependant, ce bail a un inconvénient : si vous décidez de reprendre le local, de résilier le contrat ou si vous refusez son renouvellement, vous devrez verser une indemnité d’éviction au locataire.
    Vous avez également la possibilité de signer un bail de location saisonnière ou un bail dérogatoire. Il sont plus flexibles et vous permettent d’augmenter le montant du loyer par rapport à un bail classique.
  • vous pouvez reporter toutes les charges sur votre locataire : vous devez mentionner dans le contrat la répartition des charges entre le locataire et vous. Ainsi, vous pouvez mettre à la charge du locataire les frais d’entretien et de réparation courantes, les frais de copropriété, la taxe foncière, etc.

Ce type de location étant un peu particulier, je vous conseille de faire appel à un avocat pour la rédaction du bail. Vous pourrez ensuite l’utiliser autant de fois que vous voudrez.

Les locaux commerciaux étant loués vides, ils sont soumis au régime fiscal des revenus fonciers :

  • Le régime micro foncier : vous disposez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs. Cependant, ce dispositif est plafonné à hauteur de 15000€ de revenus locatifs bruts, toutes sources confondues. Au-delà, vous devez les déclarer sous le régime réel.
  • Le régime réel : vous déduisez de vos loyers, les intérêts de votre crédit, les primes d’assurances (emprunteur, loyer impayé, propriétaire non occupant, …), les frais de gestion locative (si vous faites appel à une agence immobilière), la taxe foncière, les charges de copropriété vous étant imputables et les travaux d’entretien et d’amélioration. Cependant, les travaux de construction / reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. Si vous sélectionnez ce régime, vous devrez l’utiliser au moins 3 ans.

Les locaux commerciaux fonctionnent différemment de la location d’habitation. En effet, le prix de vente du bien se calcule en fonction de la rentabilité effectuée. Plus votre bien est rentable, plus il se vendra cher. L’emplacement est donc important.

Devanture de boulangerie avec deux vélo posés contre. Représente l'investissement immobilier commercial.

9. L’investissement en SCPI

L’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI) est un peu particulier car vous n’êtes pas propriétaire d’un bien physique mais de parts d’une société exploitant un parc immobilier. Cependant, il s’agit bien d’un investissement en immobilier locatif car vous percevez des loyers régulièrement.

L’avantage avec cet investissement est que vous pouvez investir exactement la somme que vous souhaitez. Vous ne trouverez pas d’appartement pour 5000€, par contre vous pourrez acheter pour 5000€ de parts de SCPI. De plus, celles-ci sont finançables à crédit. Ainsi, vous pouvez établir un montage utilisant les revenus perçus pour financer tout ou partie de celui-ci.

Les revenus générés sont soumis au régime des revenus fonciers. Cependant, vous ne bénéficiez pas du régime micro foncier à part si vous possédez également un bien assujetti à ce régime. Si ce n’est pas votre cas, vous devez donc les déclarer au régime réel. Vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et votre assurance emprunteur. C’est pour cela, qu’à mon sens, la SCPI n’est intéressante qu’à crédit.

Il est aussi possible d’intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Ainsi, vous profitez de sa fiscalité avantageuse. Cependant, dans ce cas, vous ne pouvez pas financer votre investissement à crédit. De plus, vos loyers seront versés sur votre contrat et non pas sur votre compte courant.

La SCPI est un bon moyen des diversifier vos investissements immobiliers.

Conclusion

Ces 9 types d’investissement immobilier locatif sont tous différents. Vous pouvez donc en exploiter plusieurs afin de vous diversifier au maximum. Vous devez les sélectionner en fonction de vos objectifs et du marché.

De plus, suivant le type de location, vous serez assujetti soit au régime fiscal des revenus fonciers, soit au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur fonctionnement est différent. A vous de choisir celui qui vous correspond le plus. Cependant, vous pouvez tout-à-fait posséder des biens soumis à ses deux régimes.

A mon sens, l’investissement immobilier se fait à crédit. En effet, cela vous permet de vous créer du patrimoine avec de l’argent qui ne vous appartient pas. De plus, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et votre prime d’assurance emprunteur.

Enfin, soyez sélectif et négociez le prix. L’investissement immobilier est intéressant s’il génère du cashflow. C’est à dire qu’une fois le crédit et les charges payées, vous générez des profits.

Dites moi en commentaire si vous investissez dans l’immobilier et dans quels types vous le faites.

Disclaimer : Ce contenu ne fait pas l’objet de conseil en investissement. Investir comporte des risques dont vous êtes responsable.

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6 commentaires

  1. Intéressant ! La location nue est certes la plus courante, mais les autres nécessitent quand même plus d’investissement en temps, à part le commercial.
    Vue du Québec, je trouve bizarre le changement fiscal autour des différents types de location. Au Canada c’est bien plus simple. 🙂

    1. Il est vrai que les autres modes de location sont moins passives, à part si vous déléguez l’entretien et si vous mettez une serrure à code pour l’entrée et sortie des locataires.
      Pour l’immobilier en nom propre, en France, nous avons 2 régimes d’imposition : le régime sur les revenus fonciers et le régime sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
      Quelle est la fiscalité de l’immobilier en nom propre au Canada ? Y a-t-il plusieurs régimes de déclaration pour les revenus immobiliers ?

  2. corgisushivenus2505 a dit :

    Et non seulement ils pensent qu’il n’existe que la location nue, mais en plus uniquement situé dans les grandes villes ! Et c’est normal, c’était mon cas aussi avant de m’intéresser au sujet ^^

    Un bail indépendant par colocataire : L’inconvénient est qu’on ne peut pas insérer la clause de solidarité qui permet de pouvoir demander le remboursement des impayés de loyers auprès des autres locataires si l’un est en défaut de paiement 🙂

    Pour les locaux commerciaux j’en ai 1, et ce qui sont aussi des grands atouts sont que le locataire paye sa part de taxe foncière (si vous ne possèdez que le local commercial, il paye toute votre taxe foncière concernant ce bien).
    De plus, il y a une très faible maintenance et réparations car nous ne louons que les murs. Donc nous ne sommes responsables que des travaux liés à la structure et la mise aux normes ce qui est bien plus léger que lors d’une location à usage d’habitation !!

    En tout cas, article super important, merci de l’avoir abordé 😀

    1. Il est vrai que beaucoup de personnes pensent qu’il faut investir dans les grandes villes pour avoir un bon taux de remplissage. Or, il est bien plus intéressant d’investir dans des villes secondaires dynamiques car le prix d’achat y est plus bas mais la demande locative est importante. C’est pour cela qu’il est primordial de faire une étude de marché.

      Chaque bail a ses avantages et inconvénients. Il est vrai que l’absence de clause de solidarité engendre un risque pour le propriétaire loueur.

      L’immobilier de locaux commerciaux comporte énormément d’avantages et est très rentable car beaucoup de charges sont imputables au locataire.

      Merci pour ton commentaire à forte valeur ajoutée 😉

  3. Bonjour Julien, pour le moment, nous avons sacrifié la rentabilité pour la simplicité, nous n’avons que des parts de SCPI. Mais nous réfléchissons de plus en plus à investir dans d’autres support, il est très intéressant de voir les différentes options! Merci et bonne continuation

    1. Bonjour Fabien,
      L’avantage de la SCPI est que c’est un investissement immobilier qui est complètement passif car il ne demande aucune gestion locative. Je détiens également des parts de SCPI.
      J’envisage également d’investir dans l’immobilier « en dur » afin de dynamiser la rentabilité de mon portefeuille immobilier.
      Bons investissements

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